Il decreto Salva Italia era un male necessario, almeno questo è il giudizio dei più importanti analisti e soprattutto dei nostri partner europei, ma i timori su una possibile ripercussione sul nostro prodotto interno lordo sono stati confermati oggi dall’agenzia di rating Moody’s che ha evidenziato come la riduzione del reddito disponibile delle famiglie rappresenterà un inevitabile passo indietro per la ricchezza del paese.

L’impatto sul prodotto interno lordo dovrebbe essere tale da portare l’arretramento a sfiorare il -1%, una recessione sostanziale e non soltanto “tecnica”. Il trasferimento della ricchezza dai privati allo Stato, che lo utilizzerà per far quadrare i conti e non per rilanciare gli investimenti pubblici, produrrà anche una riduzione nella capacità di pagare i mutui con un conseguente calo del valore degli immobili.

Nulla di nuovo sotto al sole, era in qualche modo prevista una contrazione del prodotto interno lordo, l’obiettivo del governo è ora quello di evitare una spirale recessiva e riuscire a dare impulso alla crescita. Il problema di riuscire a farlo di fatto senza avere risorse non è di semplice risoluzione, il decreto liberalizzazioni dovrebbe in teoria garantire proprio questo risultato. Impresa improba.

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Il governo Monti è pronto a mettere mano alla riforma del catasto, ma i contribuenti stavolta non devono temere. In un documento stilato dal ministero dell’Economia vengono fissati i principi cardine di una riforma che dovrebbe servire a rendere il registro pubblico più veritiero rispetto ai reali valori di mercato degli appartamenti e dei palazzi. Non ci sarà più la misurazione per “vani”, troppo generica, bensì quella per “metri quadri” già utilizzata dai proprietari per calcolare il valore di un immobile al momento di una vendita o dell’affitto dello stesso.

Sono cinque i punti della riforma allo studio:

1) La costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;
2) la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;
3) il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;
4) il superamento, per abitazioni e uffici, del «vano» come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la «superficie» espressa in metri quadrati;
5) la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli «immobili speciali».

Con la nuova misurazione si otterrà il risultato di eliminare “sperequazioni” oggi esistenti soprattutto nei grandi centri fra centro e periferia, il valore di un immobile verrà influenzato dalla sua posizione piuttosto che dalla sua vetustà, esattamente come accade nel mercato immobiliare. La garanzia è che le aliquote Imu saranno ridotte in proporzione alla variazione catastale, magari modificando ad hoc il coefficiente di rivalutazione introdotto dalla manovra “Salva Italia”. Proprio per via del calcolo complicato e da realizzare “su misura” questa riforma del catasto sarà messa in cantiere e realizzata entro la fine della legislatura dopo un lungo lavoro da parte dei tecnici.

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L’ICI avrà un nome tutto nuovo, si chiamerà IMU, imposta municipale unica, e tornerà a gravare su tutti i proprietari di immobili. Sarà l’ennesimo salasso, ma inevitabile per permettere di dare ossigeno alle casse dei comuni italiani che dovranno sopportare ulteriori tagli dei trasferimenti in ossequio alla necessità di far quadrare i conti dello Stato. Quanto ci costerà? I conti sono piuttosto semplici. Si comincerà a pagare dal 1° gennaio 2012 e le aliquote base sono due: nel caso di residenza principale si pagherà il 4 per mille, nel caso di seconda casa il 7,6 per mille.

La base per il calcolo crescerà invariabilmente: è prevista una rivalutazione degli estimi catastali del 60% circa, l’ultima rivalutazione era arriva nel 1997 ma non superò il 5%, e sarà questo l’elemento che rischia di rivelarsi una mazzata per i proprietari. L’unica scappatoia è la detrazione fino ad ammontare massimo di 200 euro previsto per chi possiede una sola casa.

Si tratta di uno sgravio che dovrebbe salvare quanti possiedono un immobile in un piccolo paese oppure un appartamento non di pregio e in una zona non centrale delle grandi città. L’introduzione dell’IMU lascia la possibilità alle amministrazioni locali di aumentare o diminuire l’aliquota del 3 per mille sulle seconde case e del 2 per mille sulle prime. In questo modo a seconda del comune potremmo avere aliquote che vanno dal 2 per mille al 6 per mille per quanto riguarda la prima casa e dal 4,6 al 10,6 per mille per le seconde case. Non saranno differenze insignificanti.

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La Colf continua ad essere una figura professionale molto richiesta dalle famiglie italiane. La collaboratrice domestica (o il collaboratore domestico, non ha grossa importanza, la distinzione di genere è manichea da moltissimi anni) è una necessità fondamentale per i nuclei familiari composti da persone che lavorano 5 (magari 6) giorni a settimana ed hanno poca voglia e poco tempo per occuparsi delle faccende di casa quando ritornano a casa dopo una giornata di lavoro.

Secondo le più recenti indagini del Censis sono oltre 1 milione e mezzo le Colf e i Colf che operano nelle abitazioni private delle famiglie italiane, una presenza cresciuta dal 43% negli ultimi 10 anni. Qualche decennio fa avere in casa la “domestica” o la “cameriera” era un lusso che poche famiglie dell’alta borghesia potevano concedersi, ora è divenuta una costosa necessità per una platea più larga di single e di coppie che vivono una vita lavorativa particolarmente impegnativa.

Come di consueto, almeno quando si tratta di questioni “italiche”, spunta fuori il lato oscuro del fenomeno. Secondo le stesse indagini statistiche quasi il 40% del milione e mezzo di Colf stimate sono completamente in nero. Niente contratto, niente tasse, niente contributi. Una scelta che mette i collaboratori domestici (soprattutto quelli extracomunitari) in una situazione di completa illegalità che turba la convivenza civile e danneggia l’erario.

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Rispetto ai primi 9 mesi del 2010 sono cresciute del 10% le vendite di nuda proprietà di immobili. Questa particolare formula di acquisto di una casa è sempre più gettonata in un periodo di crisi economica perché fa incontrare due esigenze, entrambe legate ad una minore disponibilità economica per l’acquisto di un immobile: quella del proprietario e quella dell’acquirente. Acquistare una casa della quale non si potrà godere dell’usufrutto fino alla morte di chi la abita oggi consente di risparmiare una percentuale variabile sul prezzo che va dal 5% al 40%.

In questo modo gli anziani, magari rimasti soli e senza eredi, ma con necessità economiche che la pensione non può soddisfare riescono a ricavare il denaro di cui necessitano alienando la proprietà della loro casa senza perderne l’usufrutto. Si tratta certamente della formula di compravendita più odiosa fra quelle immaginabili: l’acquirente dovrà attendere la morte del vecchio proprietario per entrare in possesso del bene, ma in tempi di crisi appare una soluzione sensata e ragionevole.

L’acquisto di una nuda proprietà consente anche di godere dei vantaggi fiscali della prima casa, senza considerare che la base imponibile su cui calcolare le imposte è naturalmente più bassa. Sul mercato immobiliare delle grandi città (le più care per chi cerca casa e le più inospitali per gli anziani) è molto facile imbattersi in annunci di vendita di nuda proprietà. Soltanto a Roma il 36% degli immobili in vendita appartiene a questa categoria, una percentuale che rappresenta il 41% degli alloggi disponibili nella regione Lazio.

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Il nuovo governo Monti è pronto a partire. L’ex commissario europeo è stato nominato da Giorgio Napolitano che ora sta definendo la sua squadra di ministri ed entro la fine di questa settimana dovrebbe ottenere la fiducia nei due rami del Parlamento. Quali saranno le primissime mosse del nuovo esecutivo per puntare al riequilibro dei conti pubblici? L’ipotesi che circola è quella di una reintroduzione dell’ICI.

L’imposta comunale sugli immobili negli ultimi anni è stata tagliata due volte, prima dal Governo Prodi, che aveva di fatto esentato il 40% delle famiglie italiane con una detrazione fino a 303 euro, poi dal Governo Berlusconi che l’aveva completamente tagliata sulla prima casa in ossequio alla più famosa promessa elettorale della campagna per le politiche del 2008.

Gli effetti sui bilanci dei comuni italiani sono stati devastanti, soprattutto perché accoppiati ai continui tagli dei trasferimenti della Stato centrale. Le amministrazioni locali sono in difficoltà a garantire i servizi essenziali, così pare che la reintroduzione dell’ICI possa essere nell’agenda (ancora tutta da svelare) di Mario Monti. Il commento del segretario della CGIL, Susanna Camusso, non è per nulla tenero di fronte a quest’ipotesi:

La prima cosa che chiederemo è equità sociale, si parla già di rimettere l’Ici su prima casa. Si inizia maluccio non si possono far pagare sempre i soliti noti, e forse è ora di pagare la patrimoniale come tassa strutturale che garantisce una stagione di entrate rigorose sul piano fiscale. Poi ragionare più seriamente su rendite finanziarie, visto che il precedente governo non ha fatto nulla, e dopo sugli immobili e seconde case

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Molti giovani italiani sognano una casa di proprietà, ma il loro desiderio spesso è destinato ad avverarsi soltanto molti anni più tardi, raggiunti (o superati) i 40 anni. In base ad un recente studio condotto dal portale immobiliare Casa.it, il 40% di chi è a caccia di un’abitazione ha più di 40 anni: presumibilmente, è questa l’età in cui si raggiunge una buona stabilità economica e si è dunque in grado di sostenere il peso di un mutuo casa.

I giovani tra i 25 e i 30 anni rappresentano solo il 20% di coloro che cercano una casa da acquistare, mentre tra i 18 e i 25 anni appena il 7% si sente in grado di compiere questo passo. Questi dati mostrano ancora una volta quanto i giovani italiani siano penalizzati da situazioni lavorative precarie che gli impediscono di ottenere credito presso le banche e di accendere un mutuo ipotecario, specie in questo periodo di generale incertezza finanziaria. Nonostante le difficoltà, la casa di proprietà resta una delle priorità per i cittadini, che la preferiscono all’affitto nell’82% dei casi. Un italiano su tre investe nel mattone per mettere al sicuro i propri anni futuri ma anche, nel 39% dei casi, per lasciare un buon patrimonio in eredità a figli e nipoti.

Via Casa.

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Dopo un periodo in cui il mercato immobiliare è stato caratterizzato dal segno meno, il 2012 sarà l’anno del mattone: le previsioni dell’istituto di ricerche Scenari Immobiliari parlano di una chiusura del 2011 in positivo, con 113 miliardi di fatturato a fine anno, pari al +1,7% rispetto al 2010.

Si tratta di un dato importante, che resta però inferiore a quello registrato in Europa: nei primi cinque Paesi europei si stima un incremento del 2,3% a fine 2011 e un fatturato immobiliare di oltre 614 miliardi di euro; per il 2012, le attese sono di un ulteriore incremento del 2,7%.

In Italia, dunque, la ripresa appare più fragile rispetto al resto d’Europa, a causa delle incertezze economiche e degli effetti della manovra finanziaria, due fattori che hanno rallentato la domanda di immobili da parte delle famiglie.

Continua a leggere: Casa, il 2012 sarà l'anno del mattone

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”Tassi dei mutui in salita nei prossimi mesi la tensione sui mercati sui titoli bancari, non solo italiani ma anche esteri, sta generando difficoltà anche operative per il mondo bancario e potenziali conseguenze a cascata per il sistema economico“, scrive, in una nota, Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline.

L’aumento dei costi della raccolta bancaria si riflette sugli spread caricati sopra i tassi di interessi, dove si registra ”un aumento medio di 0,30% per i tassi fissi e di circa 0,10% per i tassi variabili nel periodo tra giugno e settembre Lo spread medio per un mutuo a 20 anni e’ ora dell’1,59% per i tassi fissi e dell’1,41% per i variabili, con punte ben superiori al 2%”, sottolinea il direttore di Mutuionline.

Via Yahoo.

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Secondo Idealista, nell’ultimo anno il numero gli annunci di scambio o permuta è in costante aumento. In un contesto di compravendite fiacche, professionisti e privati cercano modi alternativi per vendere gli immobili.

Gli annunci di scambio o permuta sono cresciuti del 73% nell’ultimo anno, un fenomeno che ha preso quota da quando, con la crisi, le banche hanno iniziato a erogare meno prestiti finalizzati all’acquisto della casa.

“Il tema è di interesse in quanto aiuta a comprendere le mutate condizioni del mercato. Una domanda fiacca ha finito per deprimere anche il mercato di sostituzione, perché chi vende non vuole compromettersi prima di avere la certezza di aver concluso la trattativa. con meno soldi in circolazione, ma una maggiore offerta di immobili, la permuta è diventa un’alternativa valida per accelerare le compravendite”

Sul piano legale la permuta è regolata dal codice civile (art. 1552) che recita: la permuta è il contratto (1321) che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro (1376)
la permuta può essere pura, ossia senza nessun altro corrispettivo in denaro, o con conguaglio, ossia con il pagamento aggiunto di una differenza che viene pattuita è conveniente perché le imposte pagate sull’immobile dal valore più elevato vengono divise a metà è rischiosa solo se gli immobili sono ipotecati, altrimenti i rischi legati all’operazione sono praticamente nulli.

Via Idealista.

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