Per il momento, almeno stando all’analisi di Immobiliare.it, soltanto il 12,7% degli annunci presenti nei database contiene l’indicazione della certificazione energetica, una crescita notevole rispetto a quel 4,7% di inizio gennaio (quando la certificazione era ancora facoltativa e costituiva un’informazione in più per gli acquirenti), ma non ancora sufficiente e in grado di rendere evidente le difficoltà e le resistenze ad adeguarsi in tal senso da parte dei proprietari.

Come di consueto sul territorio le risposte sono diverse. Mentre al Sud gli annunci dotati dell’indicazione sono soltanto il 3,8% al Nord Est questa percentuale sale fino ad un passo dal 19%, troppo poco ma comunque meglio del Nord Ovest (15,6%) e del Centro Italia (8,8%). La città più virtuosa è Bolzano con il 25,6%, ma se persino i diligenti altoatesini si fermano ad un annuncio su 4 che rispetta la legge è facile immaginare (al di là degli stereotipi) quando sia difficile per il resto d’Italia adeguarsi rapidamente. La situazione è particolarmente complessa per quanto riguarda gli annunci di vendite e locazioni gestite direttamente da privati senza l’intermediazione di un’agenzia immobiliare: in quei casi soltanto l’1,5% è in grado di chiarire a quale categoria energetica appartenga l’appartamento o più in generale l’immobile.

L’impatto sul prodotto interno lordo dovrebbe essere tale da portare l’arretramento a sfiorare il -1%, una recessione sostanziale e non soltanto “tecnica”. Il trasferimento della ricchezza dai privati allo Stato, che lo utilizzerà per far quadrare i conti e non per rilanciare gli investimenti pubblici, produrrà anche una riduzione nella capacità di pagare i mutui con un conseguente calo del valore degli immobili.

Nulla di nuovo sotto al sole, era in qualche modo prevista una contrazione del prodotto interno lordo, l’obiettivo del governo è ora quello di evitare una spirale recessiva e riuscire a dare impulso alla crescita. Il problema di riuscire a farlo di fatto senza avere risorse non è di semplice risoluzione, il decreto liberalizzazioni dovrebbe in teoria garantire proprio questo risultato. Impresa improba.

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Sono cinque i punti della riforma allo studio:

1) La costituzione di un sistema catastale che contempli assieme alla rendita (ovvero il reddito medio al netto delle spese di manutenzione e gestione del bene), il valore patrimoniale del bene, al fine di assicurare una base imponibile adeguata da utilizzare per le diverse tipologie di tassazione;
2) la rideterminazione della classificazione dei beni immobiliari;
3) il superamento del sistema vigente per categorie e classi in relazione agli immobili ordinari, attraverso un sistema di funzioni statistiche che correlino il valore del bene o il reddito dello stesso alla localizzazione e alle caratteristiche edilizie;
4) il superamento, per abitazioni e uffici, del «vano» come unità di misura della consistenza a fini fiscali, sostituendolo con la «superficie» espressa in metri quadrati;
5) la riqualificazione dei metodi di stima diretta per gli «immobili speciali».

Con la nuova misurazione si otterrà il risultato di eliminare “sperequazioni” oggi esistenti soprattutto nei grandi centri fra centro e periferia, il valore di un immobile verrà influenzato dalla sua posizione piuttosto che dalla sua vetustà, esattamente come accade nel mercato immobiliare. La garanzia è che le aliquote Imu saranno ridotte in proporzione alla variazione catastale, magari modificando ad hoc il coefficiente di rivalutazione introdotto dalla manovra “Salva Italia”. Proprio per via del calcolo complicato e da realizzare “su misura” questa riforma del catasto sarà messa in cantiere e realizzata entro la fine della legislatura dopo un lungo lavoro da parte dei tecnici.

La base per il calcolo crescerà invariabilmente: è prevista una rivalutazione degli estimi catastali del 60% circa, l’ultima rivalutazione era arriva nel 1997 ma non superò il 5%, e sarà questo l’elemento che rischia di rivelarsi una mazzata per i proprietari. L’unica scappatoia è la detrazione fino ad ammontare massimo di 200 euro previsto per chi possiede una sola casa.

Si tratta di uno sgravio che dovrebbe salvare quanti possiedono un immobile in un piccolo paese oppure un appartamento non di pregio e in una zona non centrale delle grandi città. L’introduzione dell’IMU lascia la possibilità alle amministrazioni locali di aumentare o diminuire l’aliquota del 3 per mille sulle seconde case e del 2 per mille sulle prime. In questo modo a seconda del comune potremmo avere aliquote che vanno dal 2 per mille al 6 per mille per quanto riguarda la prima casa e dal 4,6 al 10,6 per mille per le seconde case. Non saranno differenze insignificanti.

Secondo le più recenti indagini del Censis sono oltre 1 milione e mezzo le Colf e i Colf che operano nelle abitazioni private delle famiglie italiane, una presenza cresciuta dal 43% negli ultimi 10 anni. Qualche decennio fa avere in casa la “domestica” o la “cameriera” era un lusso che poche famiglie dell’alta borghesia potevano concedersi, ora è divenuta una costosa necessità per una platea più larga di single e di coppie che vivono una vita lavorativa particolarmente impegnativa.

Come di consueto, almeno quando si tratta di questioni “italiche”, spunta fuori il lato oscuro del fenomeno. Secondo le stesse indagini statistiche quasi il 40% del milione e mezzo di Colf stimate sono completamente in nero. Niente contratto, niente tasse, niente contributi. Una scelta che mette i collaboratori domestici (soprattutto quelli extracomunitari) in una situazione di completa illegalità che turba la convivenza civile e danneggia l’erario.

In questo modo gli anziani, magari rimasti soli e senza eredi, ma con necessità economiche che la pensione non può soddisfare riescono a ricavare il denaro di cui necessitano alienando la proprietà della loro casa senza perderne l’usufrutto. Si tratta certamente della formula di compravendita più odiosa fra quelle immaginabili: l’acquirente dovrà attendere la morte del vecchio proprietario per entrare in possesso del bene, ma in tempi di crisi appare una soluzione sensata e ragionevole.

L’acquisto di una nuda proprietà consente anche di godere dei vantaggi fiscali della prima casa, senza considerare che la base imponibile su cui calcolare le imposte è naturalmente più bassa. Sul mercato immobiliare delle grandi città (le più care per chi cerca casa e le più inospitali per gli anziani) è molto facile imbattersi in annunci di vendita di nuda proprietà. Soltanto a Roma il 36% degli immobili in vendita appartiene a questa categoria, una percentuale che rappresenta il 41% degli alloggi disponibili nella regione Lazio.

L’imposta comunale sugli immobili negli ultimi anni è stata tagliata due volte, prima dal Governo Prodi, che aveva di fatto esentato il 40% delle famiglie italiane con una detrazione fino a 303 euro, poi dal Governo Berlusconi che l’aveva completamente tagliata sulla prima casa in ossequio alla più famosa promessa elettorale della campagna per le politiche del 2008.

Gli effetti sui bilanci dei comuni italiani sono stati devastanti, soprattutto perché accoppiati ai continui tagli dei trasferimenti della Stato centrale. Le amministrazioni locali sono in difficoltà a garantire i servizi essenziali, così pare che la reintroduzione dell’ICI possa essere nell’agenda (ancora tutta da svelare) di Mario Monti. Il commento del segretario della CGIL, Susanna Camusso, non è per nulla tenero di fronte a quest’ipotesi:

La prima cosa che chiederemo è equità sociale, si parla già di rimettere l’Ici su prima casa. Si inizia maluccio non si possono far pagare sempre i soliti noti, e forse è ora di pagare la patrimoniale come tassa strutturale che garantisce una stagione di entrate rigorose sul piano fiscale. Poi ragionare più seriamente su rendite finanziarie, visto che il precedente governo non ha fatto nulla, e dopo sugli immobili e seconde case

I giovani tra i 25 e i 30 anni rappresentano solo il 20% di coloro che cercano una casa da acquistare, mentre tra i 18 e i 25 anni appena il 7% si sente in grado di compiere questo passo. Questi dati mostrano ancora una volta quanto i giovani italiani siano penalizzati da situazioni lavorative precarie che gli impediscono di ottenere credito presso le banche e di accendere un mutuo ipotecario, specie in questo periodo di generale incertezza finanziaria. Nonostante le difficoltà, la casa di proprietà resta una delle priorità per i cittadini, che la preferiscono all’affitto nell’82% dei casi. Un italiano su tre investe nel mattone per mettere al sicuro i propri anni futuri ma anche, nel 39% dei casi, per lasciare un buon patrimonio in eredità a figli e nipoti.

Via Casa.

Si tratta di un dato importante, che resta però inferiore a quello registrato in Europa: nei primi cinque Paesi europei si stima un incremento del 2,3% a fine 2011 e un fatturato immobiliare di oltre 614 miliardi di euro; per il 2012, le attese sono di un ulteriore incremento del 2,7%.

In Italia, dunque, la ripresa appare più fragile rispetto al resto d’Europa, a causa delle incertezze economiche e degli effetti della manovra finanziaria, due fattori che hanno rallentato la domanda di immobili da parte delle famiglie.

“E’ necessario che si lavori ad un grande piano per il rilancio del mercato immobiliare italiano“, ha detto Mario Breglia presentando i dati di Scenari Immobiliari, “sia per dare una casa a milioni di famiglie che per creare le condizioni della valorizzazione dei grandi patrimoni pubblici, risorsa strategica per il paese.

Via Helpconsumatori.

L’aumento dei costi della raccolta bancaria si riflette sugli spread caricati sopra i tassi di interessi, dove si registra ”un aumento medio di 0,30% per i tassi fissi e di circa 0,10% per i tassi variabili nel periodo tra giugno e settembre Lo spread medio per un mutuo a 20 anni e’ ora dell’1,59% per i tassi fissi e dell’1,41% per i variabili, con punte ben superiori al 2%”, sottolinea il direttore di Mutuionline.

Via Yahoo.

Gli annunci di scambio o permuta sono cresciuti del 73% nell’ultimo anno, un fenomeno che ha preso quota da quando, con la crisi, le banche hanno iniziato a erogare meno prestiti finalizzati all’acquisto della casa.

“Il tema è di interesse in quanto aiuta a comprendere le mutate condizioni del mercato. Una domanda fiacca ha finito per deprimere anche il mercato di sostituzione, perché chi vende non vuole compromettersi prima di avere la certezza di aver concluso la trattativa. con meno soldi in circolazione, ma una maggiore offerta di immobili, la permuta è diventa un’alternativa valida per accelerare le compravendite”

Sul piano legale la permuta è regolata dal codice civile (art. 1552) che recita: la permuta è il contratto (1321) che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro (1376)
la permuta può essere pura, ossia senza nessun altro corrispettivo in denaro, o con conguaglio, ossia con il pagamento aggiunto di una differenza che viene pattuita è conveniente perché le imposte pagate sull’immobile dal valore più elevato vengono divise a metà è rischiosa solo se gli immobili sono ipotecati, altrimenti i rischi legati all’operazione sono praticamente nulli.

Via Idealista.

Fra il 1970 e il 2010 è quasi raddoppiata, passando dal 23,3% a poco meno del 40%. La quota di consumi liberi, invece, dunque beni e servizi commercializzabili, è scesa dal 76,7% al 61,2%. E gli alimentari sono in flessione: la loro quota sul totale dei consumi delle famiglie si è più che dimezzata, passando dal 36,1% del 1970 al 15,1% del 2010.

I dati vengono da uno studio di Confcommercio su come è cambiata negli ultimi quaranta anni l’incidenza delle spese obbligate sui consumi e sul potere di acquisto delle famiglie. Fra le spese fisse, la casa gioca la parte del leone.

L’andamento dei consumi riflette poi la struttura familiare. Gli over 65 che vivono da soli destinano ai consumi di base oltre i tre quarti della spesa media mensile. Sul totale dei consumi liberi, le coppie senza figli spendono più di un terzo per i servizi (viaggi, pasti fuori casa, spettacoli, benessere personale); per le famiglie numerose con tre o più figli, invece, quasi i tre quarti delle spese libere se ne vanno per l’acquisto di beni, soprattutto alimentari.

Via Confcommercio.