Casa, novità dlgs sui mutui: insolvenza dopo 18 rate (e tanta confusione)

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Sembra destinato a cambiare il dlgs sui mutui. Il relatore, Giovanni Sanga (PD), ha illustrato oggi in una conferenza stampa il contenuto del parere della commissione Finanze di Camera e Senato che prevede sostanziali modifiche alla bozza del decreto che mira a recepire la direttiva europea sul credito. La clausola di inadempimento - che ha fatto molto preoccupare i consumatori - diventerà infatti facoltativa nei contratti di mutuo e, in ogni caso, dovrebbe scattare dopo 18 mesi di mancato pagamento e non dopo 7 come inizialmente previsto. Quindi il provvedimento non potrà incidere automaticamente sui contratti già in essere, condizione principale dell'indignazione delle associazioni dei consumatori.

Premessa doverosa: tutte le contestazioni e le proteste sono figlie di un'errore/orrore giuridico presente all'interno del dlgs. Nello specifico in questo passaggio: «le parti del contratto di credito possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza». Questa modifica al Testo Unico Bancario (Tub) risulta infatti incomprensibile se considerata all'interno dell'ordinamento vigente.

Dalla parte in grassetto del testo riportato, si evincerebbe l'intenzione di consentire la violazione del divieto del patto commissorio. Sanga, però, ha affermato che invece non sarà così, perché il divieto di patto commissorio non verrà modificato in alcun modo. Il divieto di patto commissorio, per intenderci, impedisce alle parti di stabilire che, in caso di inadempimento, il bene oggetto di garanzia (in questo caso la prima casa ndr) verrà trasferito al creditore. Questo per due motivi: da un lato si vuole tutelare il debitore, parte debole, esposto al rischio di approfittamento da parte del creditore; dall'altro si vuole tutelare la parità tra tutti i creditori di uno stesso debitore (c.d. par condicio creditorum).

Resta un mistero la parola "restituzione" perché non si comprende cosa il debitore dovrebbe restituire. Il bene dato in garanzia in nessuna fase dell'operazione economica è mai appartenuto alla banca. Infatti l'istituto di credito presta la cifra necessaria all'acquisto e questa diventa di proprietà del mutuatario, che si impegna a restituirla in rate maggiorate degli interessi. La casa costituisce solo la garanzia dell'adempimento.

Il relatore ha poi cercato di rispondere a queste obiezioni facendo riferimento al 'patto marciano' - già esistente - che è invece compatibile con il divieto del patto commissorio perché, nonostante preveda il trasferimento del bene dato in garanzia, prevede inoltre la restituzione dell'eccedenza del valore del bene al debitore previa stima di un terzo. La novità risiederebbe nel fatto che, secondo quanto affermato da Sanga, il mutuatario sarà liberato anche se il valore dell'immobile non dovesse corrispondere o fosse inferiore al valore del mutuo stipulato per l'acquisto dello stesso: "È garanzia di una maggiore tranquillità per il debitore, dal momento che se anche ho un debito di 100, ma la casa vale 80, con il suo passaggio alla banca considero estinto tutto il mio debito".

Infine in questo guazzabuglio spuntano figure nuove, quasi mitologiche. Parliamo dei periti: uno nominato dalla banca, uno dal tribunale e uno scelto dal mutuatario inadempiente. Non si capisce, in tal senso, perché un mutuatario inadempiente dovrebbe sentire l'esigenza di avere un professionista al suo fianco in grado di fare una valutazione del bene quando in realtà, come sostiene Sanga, la novità sarà appunto che indipendentemente dal valore realizzato dal bene il credito sarà estinto.

L'impressione che si ha, è che la fretta di recepire la direttiva abbia partorito un testo cieco, incoerente con il sistema vigente e che l'allarme delle associazioni dei consumatori abbia svelato la pochezza analitica e giuridica di chi ha la responsabilità di legiferare.

Concludendo: in questo momento il testo è talmente insufficiente e avulso dal sistema nel quale dovrebbe andare ad inserirsi per essere preso anche solo in considerazione. Come spesso è accaduto in questa legislatura si fa un gran vociare senza avere in mano alcun elemento concreto e utile ad intavolare una seria discussione.

(Aggiornamento di Stefano Capasso)

Casa: rischio esproprio se salti 7 rate del mutuo

Chi non paga 7 rate del mutuo potrebbe subire l’esproprio della casa. Non si tratta di una vera e propria novità sui pignoramenti, ma di qualcosa di sicuramente indigesto per i proprietari morosi in difficoltà con le rate del mutuo. Il governo, attraverso il ministro per i rapporto con il parlamento Maria Elena Boschi ha inviato alla Camera l’atto del governo numero 256 che rivede alcuni punti centrali del testo unico della Finanza per recepire la direttiva europea sui mutui, la 2014/17/UE. Il ministero dell'Economia e delle Finanze spiega che con il decreto legislativo in questione si è scelta:

"la soluzione migliore per il consumatore-debitore, cioè quella che gli consente di non perdere tutto perché il creditore gli deve riconoscere la differenza tra il valore dell'immobile e l'importo del credito non rimborsato". 

Secondo il nuovo articolo 120-quinquesdecies del Testo Unico Bancario, che norma i casi di inadempimento del consumatore se quest'ultimo salta il pagamento di sette rate del mutuo, il finanziatore può adottare le procedure per "gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti". Tra queste procedure è previsto anche che banca e sottoscrittore del mutuo possano inserire nel contratto la previsione che la casa ipotecata sia restituita alla banca, che la metterà in vendita, nel caso di sette mancati pagamenti.

Per il proprietario è fatto salvo solo l'obbligo di restituire l'incasso extra ricavato. L’articolo 2744 del codice civile, che vieta il cosiddetto "patto commissorio" (in mancanza del pagamento del credito nel termine stabilito la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore) fa spazio alla velocizzazione del recupero dei crediti inesigibili da parte delle banche. Con la nuove norme gli istituti di credito entrano direttamente in possesso dell’immobile per metterlo in vendita. La vera novità è proprio questa: con il recepimento della direttiva non sarà più il giudice a vendere la casa attraverso l'asta immobiliare, visto che l'articolo 40 comma 2 del Testo Unico Bancario (Tub) in vigore dal 1993 prevedeva già che:

"La banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive. A tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata".

La direttiva europea di riferimento comunque disciplina, all'articolo 28, anche le ipotesi di morosità del consumatore:

“Gli Stati membri non impediscono alle parti di un contratto di credito di convenire espressamente che la  restituzione o il trasferimento della garanzia reale o dei proventi della vendita della garanzia reale è sufficiente a rimborsare il credito". Il governo Renzi, nel recepire la direttiva, con decreto legislativo dispone che “le parti del contratto possono convenire espressamente, al momento della conclusione del contratto di credito o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l'estinzione del debito, fermo restando il diritto del consumatore all'eccedenza. Il valore del bene immobile oggetto della garanzia è stimato da un perito scelto dalle parti di comune accordo con una perizia successiva all'inadempimento secondo quanto previsto all'articolo 120-duodecies"

La Cassazione ha vietato il "patto commissorio" con cui creditore e debitore si accordano che nei casi di mancato pagamento il bene dato in pegno o in ipoteca passi in proprietà del creditore anche se di valore più elevato rispetto al credito senza prevedere il rimborso dell'eccedenza. Quindi il legislatore ha escluso tale possibilità nel recepimento della direttiva Ue.

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