Acquisto della prima casa, costi e agevolazioni sotto un tetto

Prima casa Tra mutui alle stelle e tasse in salita, il miraggio della prima casa di proprietà sembra allontanarsi irrimediabilmente soprattutto per quella corposa categoria di giovani lavoratori precari. Se il pacchetto Casa sembra ancora pericolosamente in bilico sulla riduzione dell’Ici le agevolazioni previste in finanziaria sono invece un dato di fatto ormai da qualche mese.

Agevolazioni fiscali

Quando si acquista la “prima casa” si può godere di un regime fiscale agevolato, fa sapere l’Agenzia delle entrate con un utile Vademecum, che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Acquisto da privato non soggetto ad Iva

In particolare, se la parte che cede la casa è un privato non soggetto ad Iva, l’agevolazione consiste nella possibilità di versare:


  • l’imposta di registro con aliquota ridotta del 3% (invece che 7%);

  • le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna) in luogo, rispettivamente,
    del 2% e dell’1%.

Acquisto da imprese

Chi, invece, compra casa da un venditore con partita Iva, dovrà tener conto delle recenti modalità di tassazione introdotte dal decreto legge n. 223 del 2006 (convertito nella legge n. 248 del 2006).
A partire dal 4 luglio 2006, per la compravendita della “prima casa” in cui la parte venditrice è
un’impresa, l’acquirente è chiamato a versare le seguenti imposte:


  • Iva al 4%, più le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (pari a 168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “costruttrice” (o da impresa che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita si conclude entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori;

  • imposta di registro con aliquota del 3%, più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (168 euro ciascuna), se la cessione è effettuata da impresa “non costruttrice”, oppure quando il venditore è un’impresa costruttrice (o che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avviene dopo 4 anni dall’ultimazione dei lavori.

Requisiti per le agevolazioni

Il primo requisito indispensabile per fruire delle agevolazioni è che l’acquisto riguardi una casa di
abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969 (pubblicato
nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969). Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:


  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale;

  • l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà,
    usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

  • non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Detrazioni su mutui e affitti

Oltre a cio' sono usufruibili, in determinati casi, le seguenti detrazioni Irfep:

Interessi e oneri su mutui "prima casa":
Gli acquirenti di immobili da adibire ad abitazione principale che hanno contratto un mutuo "prima casa" dopo il 1993 possono usufruire della detrazione di imposta dell'irpef nella misura del 19% degli interessi passivi e gli oneri accessori. Il limite per la detraibilita' e' fissato in 3.615,20 euro complessivi per anno di imposta.
Dal Gennaio 1998 i mutui per la costruzione (non per l'acquisto) della prima casa non possono superare i 2.582,28 euro complessivi per ogni anno d'imposta (v. guida pratica dell’Aduc).

Quando c'e' un contratto di affitto:
I contribuenti intestatari di contratti di locazione stipulati su abitazioni principali hanno diritto ad una detrazione dall'irpef fissa a condizione che il contratto di affitto sia a canone convenzionale (ai sensi della legge 431/98) e non sia stato stipulato con enti pubblici. La detrazione e' attualmente di 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 e di 247,90 in caso contrario e comunque se il reddito non supera i 30.987,41 euro e spetta ad ogni intestatario dell'affitto annualmente o, se il possesso e' inferiore, in base al periodo di utilizzo .
Sono previste detrazioni anche quando l'affitto sia stato stipulato da lavoratori dipendenti che abbiano trasferito la propria residenza nel Comune di lavoro od in uno ad esso limitrofo, da non piu' di tre anni dalla richiesta di detrazione. Anche in questo caso un requisito e' non superare il reddito complessivo di 30.987,41 annuali, e le detrazioni vanno da 991,60 euro per redditi fino a 15.493,71 (e 495,80 per redditi superiori).

La parcella del notaio

Quando si acquista casa e si richiede un mutuo bisogna tenere in considerazione i costi notarili occorrenti.
Gli onorari per i due atti (atto di compravendita e atto di mutuo) e le imposte dovute allo Stato (registro - iva e imposte fisse) variano a seconda del tipo di atto, dell’importo dell’ipoteca e dell’ente erogante.
Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere un preventivo dettagliato dei vari costi.
Il compito del notaio è quello di verificare la libertà dell'immobile dato in garanzia da ipoteche o altri vincoli (pignoramenti, servitù, ecc.) che possono essere un ostacolo alla vendita e all'iscrizione ipotecaria della banca erogante.
Per questo il professionista deve eseguire le ricerche (visure ipotecarie) presso l'ufficio dei registri immobiliari.
Inoltre deve verificare che l'immobile sia regolarmente accatastato e che non siano stati commessi abusi edilizi. Questa la spiegazione fornita da un esauriente sito comparativo sui costi per gli acquisti immobiliari.

Migliormutuo.it fornisce un utile applicativo per il calcolo dei costi notarili nel capoluogo lombardo.

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