Cambiare mutuo: surrogare o sostituire questo il dilemma!

Dilemma di filosofia di Ciro A poche ore dall’accordo congiunto di 5 banche centrali di immettere liquidità sui mercati per controbilanciare il presunto affondo della crisi dei mutui subprime crescono ancora le rate sui mutui a causa delle “manovre speculative” delle banche sull’Euribor.

A denunciarlo l’Adusbef, secondo cui i mutui a tasso variabile sono aumentati rispetto a settembre di 84 euro al mese. Nonostante le manovre per alleggerire l’effetto boomerang sui mercati mondiali l’associazione critica l’atteggiamento di “governi, banche centrali e Antitrust, che lasciano il cartello bancario composto da 44 istituti europei padrone dell’Euribor, manovrandolo sulla pelle dei mercati e dei cittadini”.

Una vistosa impennata dei tassi medi (dal 5,85 al 6,5%) da settembre a novembre ha reso rischiosi i mutui a tasso variabile, considerando che su un mutuo da 200.000 euro, gli incrementi mensili registrati si sono attestati tra i 66 e gli 84 euro.

Per dribblare la corsa frenetica del costo del denaro basta tenere sott’occhio qualche utile consiglio e ricorrere alla rinegoziazione delle condizioni di mutuo. Attenzione però a non confondere termini e condizioni di surroga con quelli di rinegoziazione. Tre sono le vie praticabili per ridefinire il proprio mutuo: la surrogazione, la sostituzione e la rinegoziazione. Se nei primi due casi si procede al cambiamento dell’istituto di credito nel terzo si modificano solo le condizioni fermo restando l’istituto (v. articolo).

Cosa si intende per Surrogazione?

Definita dal sole 24 Ore la via più economica, questa procedura era già contemplata dall’articolo 1202 del Codice civile.
In questo caso si cambia la propria banca trasportando l’ipoteca senza costi aggiuntivi (portabilità prevista dal Decreto Bersani Bis) al nuovo istituto di credito. Rimanendo invariata l’ipoteca l’ammontare complessivo del debito non subirà variazione alcuna e si conserveranno i benefici fiscali del vecchio contratto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto di prima casa, non si pagano più bolli, etc), ma possono altresì essere modificati durata e tasso.

La comodità principale risiede nel fatto che non si deve procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, evitando di dover pagare l’annessa imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2%). A carico del debitore c’è, però, l’atto notarile di surroga, necessario per attribuire alla nuova banca le garanzie che assistevano l’operazione estinta. Atto che va pubblicato nei registri immobiliari e deve essere in forma autentica.

Diverse le strade, più o meno semplici, che si possono intraprendere per la surroga:



    a) unico atto nel quale convergono mutuatario, vecchia e nuova banca;

    b) due atti: il nuovo mutuo e un altro atto, nel quale siano contenute la quietanza (estinzione del vecchio mutuo) e la dichiarazione di surroga;

    c) tre atti distinti: il nuovo mutuo, l’atto di quietanza e la surroga;

La prima strada è sicuramente la più veloce nonché la più economica ed è praticabile in 4 facili mosse:


  • Si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca; il nuovo mutuo si qualifica come finalizzato (cosiddetto “mutuodiscopo”) a procurare la provvista (soldi) per estinguere il vecchio mutuo

  • Si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare a estinguere il vecchio mutuo e si dichiara alla vecchia banca che, per effettuare l’estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo

  • Si deve otteneredalla vecchia banca una quietanza di estinzione del vecchio mutuo; la vecchia banca prende atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato, mediante un nuovo mutuo, i fondi per estinguere il vecchio

  • Si stipula l’atto di surrogazione e il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla vecchia banca nelle garanzie (l’ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il vecchio mutuo, con la conseguenza di “portare” (da qui deriva il termine “portabilità”) la vecchia ipoteca a garanzia del nuovo mutuo

La Sostituzione questa sconosciuta..

Piace poco alle banche che rilanciano invece sulla sostituzione, guarda a caso decisamente più costosa per il cliente. Come per la surrogazione anche per la sostituzione bisogna traslocare il proprio mutuo da una banca all’altra iscrivendo però anche una nuova ipoteca (con il vantaggio che, oltre a tasso e durata può cambiare anche la somma finanziata). In questo caso quindi il mutuatario dovrà ripagare l’imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2% dell’erogato) e sarà esposto al rischio di perdere i vantaggi fiscali nel caso in cui il nuovo mutuo sia di importo superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati.

Alla scoperta della rinegoziazione

Per gli indefessi fedeli alla propria banca si può parlare di rinegoziazione delle condizioni, non sempre rispondenti alle richieste del cliente. Sotto minaccia di abbandono però gli istituti sono portati a concedere maggiori privilegi a quanti decidano di confermare la propria fidelizzazione. Nelle facoltà della banca, in questo caso, ridefinire lo spread e la durata del mutuo. Vista la competizione serrata del settore molte banche stanno giocando d'anticipo proponendo ai clienti a rischio soluzioni più convenienti. Immediata la risposta del mercato con 42 mutui rinegoziati nei primi nove mesi dell’anno e 100mila nuove richieste.

Il podio degli istituti più “rinegoziati” spetta ai grandi poli bancari: Intesa SanPaolo con 80mila email ai mutuatari a rischio, UniCredit e Mps che hanno recentemente varato una politica per consentire la rinegoziazione a costo zero.

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