Le faceva anche l’intramontabile Marlon Brando in quel capolavoro di film che é il Padrino, ma “Le proposte che non si possono rifiutare” per la legge esistono davvero?
Sul supplemento “Affari privati” del Sole24Ore del lunedì, un lettore ha posto il seguente quesito:
Che differenza c’é tra la “proposta irrevocabile d’acquisto” e la “promessa irrevocabile di acquisto”?
Una volta che questa promessa viene controfirmata dal venditore, che tipo di vincolo genera?
E se la data stabilita nel documento non viene rispettata dal venditore, cosa accade?
La proposta si considera conclusa nel momento in cui, chi la fa, viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte (art. 1326 cod. civ.). Essa può essere revocata fino a quando il contratto non viene concluso (art. 1328 del cod. civ.).
Una “proposta irrevocabile” é quella in cui il soggetto proponente si impegna a mantenerla ferma per un tempo prestabilito senza facoltà di revoca.
Per la legge questa proposta, sottoscritta da venditore ed acquirente, si configura come contratto preliminare di compravendita se vengono precisati “soggetti, oggetto, prezzo e termine”.
La “data” da rispettare é quella stabilita per la stipula dell’atto definitivo.
Il termine é essenziale solo se la sua “improrogabilità” risulta dalle espressioni utilizzate dagli stipulanti (il termine entro e non oltre a tal proposito non é significativo), dalla natura o dall’oggetto del contratto. In questo caso il mancato rispetto del termine determina la risoluzione del diritto del contratto (art.1457 del cod. civ.)
“Se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale all’interesse dell’altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l’esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all’altra parte entro tre giorni (2964). In mancanza, il contratto s’intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione.”
Se invece il termine non é essenziale non opera la risoluzione di diritto ma invece si applicano le regole ordinarie sulla risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 cod. civ.) salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno (1223 e seguenti).
Comunque attenzione perché anche se é presente un termine specifico non viene preso come essenziale se il ritardo non fa venire meno l’interesse alla chiusura del contratto.
La promessa irrevocabile di acquisto E’ il contratto preliminare di acquisto. (come sopra)
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Stefano
14 giu 2006 - 10:42 - #1E se la proposta irrevocabile d’acquisto è indirizzatta alla conclusione di un preliminare (quello che in gergo può essere definito preiminare del preliminare)?
Questo tipo di proposta è d’uso negli acquisti di immobili con la mediazione di un’agenzia. In questo caso i risvolti paiono vaghi, incerti e a mio parere non si può nemmeno parlare di accordo concluso.