Al catasto confusione a norma di legge

Comprando casa, avete finalmente coronato il vostro sogno di sempre. È come l'avete sempre desiderata: grande il giusto, nel quartiere tranquillo, ma non troppo periferico che agognavate da tempo, luminosa e ben esposta. Tutto sembra perfetto, fino a quando – a un passo dal traguardo – in sede di rogito, spunta un piccolo problema che vi getta nel panico: in sede di rogito, voi e il notaio vi accorgete che la mappa catastale non corrisponde a quella che è in realtà l'appartamento. Non fatevi prendere dal panico, è un problema diffuso che ha origine nella confusione normativa tipica del nostro Paese.

L'origine del problema
Come può accadere che la mappa catastale non corrisponda alla realtà? Dietro a tale incongruenza si nasconde necessariamente un abuso? Tutt'altro, perché la responsabilità della mancata rispondenza tra carta e realtà potrebbe essere imputata proprio a un intrecciarsi di leggi, normative e regolamenti che si sono accumulati nel corso del tempo. Se oggi – in base alle norme del Dl 78/10 – venditori di immobili devono dichiarare la rispondenza dello stato di fatto alla planimetria catastale, non sempre è stato così.
All'epoca del primo condono edilizio, l'articolo 26 della legge 47/85 imponeva di registrare al catasto le opere interne agli appartamenti regolarizzate. Per evitare un intasamento degli uffici, la direzione generale del catasto emanò la circolare 3/3405, con cui precisava che tutte le variazioni diverse da quelle che provocavano mutamenti della consistenza o nell'attribuzione della categoria di classe non andavano denunciate. Dunque, le mappe catastali smisero di riportare interventi quali l'apertura di una porta o lo spostamento di pareti che non avessero effetti ai fini fiscali.

I nodi vengono al pettine
Il Dl 78/10, tuttavia, ha sparigliato le carte in tavola. Nonostante la vecchia circolare resti in vigore, infatti, oggi i venditori di immobili, al momento del rogito, devono dichiarare non solo i dati identificativi catastali, ma anche la rispondenza allo stato di fatto della planimetria. Applicando la circolare, numerose modifiche interne senza valore fiscale negli anni passati non sono state registrate e questo oggi rappresenta un problema (non sempre, però, si tratta di una mancanza volontaria).

Come comportarsi
In attesa che leggi e norme risolvano il contrasto tra le opposte prescrizioni in vigore, è bene che venditori e compratori, per velocizzare la transazione, mettano in atto alcuni comportamenti pratici. Innanzitutto, occorre dire che la responsabilità della garanzia di rispondenza tra dati catastali e stato di fatto dell'immobile è del venditore; sarà pertanto quest'ultimo, pena la nullità dell'atto, a dover dichiarare il perfetto stato di aggiornamento dei documenti (fondamentale in molti casi è l'attività di allineamento svolta dal notaio). D'altro canto, è bene che anche l'acquirente verifichi lo stato di fatto dell'immobile, accertandosi che corrisponda a quanto riportato nelle planimetrie depositate.

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