La riforma del condominio: nuove regole da oggi

Assemblea, amministratori, condomini morosi, lavori extra, animali domestici: nuove regole e sanzioni da oggi in vigore. I condominii cambiano faccia.

Entra in vigore oggi la riforma del condominio (dopo 70 anni) con novità e nuove regole nel rapporto tra amministratori e 30 milioni circa di condomini. I primi da ora in poi hanno il dovere di comunicare la data dell'assemblea condominiale con mezzi sicuri: raccomandata, posta elettronica certificata o a mano.

Le deleghe potranno essere presentate necessariamente in forma scritta: il passaparola, senza nessun valore legale, va definitivamente in pensione. Per quel che riguarda le opere di manutenzione straordinaria all'edificio di pertinenza, quelle più a rischio diverbi tra condomini, si dovrà istituire un fondo speciale di importo uguale al costo dell'intera ristrutturazione.

L’amministratore inoltre potrà ora varare decreti immediatamente ingiuntivi nei confronti dei condomini morosi. Se non lo fa può essere revocato dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di uno solo dei condomini. Dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità l'amministratore deve richiedere il decreto ingiuntivo, salvo dispensa assembleare. Per fare l'amministratore non si deve essere stati condannati. Se si tratta di un professionista bisogna aver conseguito il diploma di maturità e aver frequentato il corso di formazione.

Le violazioni del regolamento condominiale saranno sanzionate con multe da 200 fino a 800 euro, in caso di recidiva. Ogni condominio dovrà dotarsi di un registro di anagrafe condominiale, uno di nomina e revoca dell'amministratore, uno per la contabilità. I condomini che non l’hanno ancora fatto dovranno poi aprire un conto corrente bancario o postale da cui dovranno passare tutte le entrate e le uscite condominiali.

Cambiano anche le regole per l’assemblea: per le decisioni ordinarie serve il voto della maggioranza dei presenti e non più quello di un terzo dei condomini in grado di rappresentare un terzo del valore dell'immobile nel suo complesso. L'uso della delega è stato limitato: se i condomini sono più di 20, uno solo in assemblea non può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto dei millesimi.

Nel dettaglio è stato abbassato il quorum, sempre difficile da raggiungere, per le delibere: ora serve il 50%+1 dei votanti e dei millesimi. Conta anche la dimensione dell’appartamento nel senso che chi possiede un’abitazione ampia peserà di più rispetto al proprietario di un monolocale. Affinché l’assemblea sia valida in seconda convocazione serve la presenza di almeno un terzo degli aventi diritto al voto.

Per deliberare le maggioranze sono variabili. Se intervengono un terzo dei millesimi, si possono deliberare interventi che riguardano lo svolgimento ordinario della vita in condominio, nomina dell’amministratore compresa, oppure l’approvazione del preventivo e del consuntivo. Con una maggioranza qualificata di 500 millesimi, si può invece deliberare, ad esempio, su questioni come l’abbattimento delle barriere architettoniche o l’installazione della parabola centralizzata (prima era necessario un terzo dei millesimi).

La riforma del condomino, prevista da una legge approvata nel 2012, mette poi fine alla “dittatura” del riscaldamento centralizzato: agli inquilini che vorranno staccarsi è lasciata facoltà di farlo. Ma il condomino dovrà comunque pagare le spese di manutenzione dell’impianto condominiale per la propria parte sulla base dei millesimi di proprietà. La legge prevede pure che non si potrà più vietare con regolamento condominiale di possedere animali domestici negli appartamenti.

© Foto Getty Images

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