L’Imu potrebbe annullare i presunti effetti virtuosi della cosiddetta “cedolare secca“. La legge che consentiva ai proprietari di immobili in affitto di pagare un’imposta unica e agevolata sui redditi da locazione aveva l’obiettivo di far emergere il “nero”, diffusissimo sugli affitti, ma la nuova imposta municipale unica rischia di far smarrire quell’effetto positivo. Lo sostiene la Corte dei Conti nell’ultima relazione sulle leggi di spesa.
Suscita perplessità la mancata riproposizione dell’abbattimento dell’aliquota IMU nei confronti di possessori di alloggi concessi in locazione, sostituito dalla facoltà concessa ai Comuni di disporre a carico del proprio bilancio eventuali agevolazioni. Tale previsione, unitamente alla revisione degli estimi catastali, potrebbe ridurre la convenienza alla regolarizzazione dei rapporti locativi connessa con l’introduzione della cosiddetta ”cedolare secca”, dalla quale era attesa una maggiorazione di gettito, derivante dall’aumento della platea dei contribuenti che avrebbe dovuto più che compensare la diminuzione dell’aliquota di riferimento per la tassazione.
Secondo la Corte dei Conti non concedere detrazioni per gli immobili concessi in fitto può indurre i proprietari a ritenere il contratto in nero una ghiotta opportunità evitando le imposte sul reddito da locazione e contemporaneamente simulando che l’appartamento sia una “prima casa” per godere degli sconti previsti. Quando si è alla disperata ricerca di gettito manca la lungimiranza.
Niente da segnalare fino al 15 del mese, quando però saranno solo i contribuenti IVA a dover sbrigare le consuete pratiche con il Fisco. Le date del 28 e 30 settembre interesseranno una platea altrettanto ampia: scadranno i termini per presentare il modello Unico 2011. Andiamo con ordine.
Iva
Il 15 del mese, come sempre, i commercianti al minuto dovranno registrare ed emettere tutte le operazioni effettuate ad agosto. Si tratta solo di quelle operazioni per le quali è stato rilasciato scontrino o ricevuta fiscale. Ancora entro il 15 bisognerà annotare in un unico documento tutte le fatture inferiori ai 300 euro emesse ad agosto. Scade il 16 settembre, invece, il termine per pagare la settima rata dell’IVA con una maggiorazione dello 0,33% mensile. La misura riguarda solo chi ha scelto di pagare l’imposta a rate. Si può utilizzare l’F24 telematico.
Unico
Entro il 16 chi ha scelto il pagamento a rate effettuando il primo versamento entro il 16 giugno o il 16 luglio 2011 dovrà saldare la quarta rata delle imposte con gli interessi del 4% annuo. Si tratta del saldo dovuto per l’anno fiscale 2010 ma anche del primo acconto 2011. Passando a Unico 2011, chi ha scelto il formato cartaceo dovrà presentare entro il 28 la dichiarazione dei redditi. Il 30 settembre toccherà invece ai contribuenti obbligati alla presentazione telematica.
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Nonostante la crisi del mercato immobiliare, non si fermano i prezzi degli affitti nelle maggiori città italiane. Lo evidenzia una ricerca di idealista.it. Secondo quanto emerge dai dati, l’atteso effetto cedolare secca per ora non c’è stato. Chi si aspettava una tendenza al ribasso delle locazioni è rimasto per ora deluso.
Roma vanta il primato degli affitti più alti a livello nazionale, guida anche la tendenza rialzista delle locazioni registrata negli ultimi sei mesi, con un incremento dei prezzi dell’1,7%, seguita da Milano e Torino, su di un punto e mezzo percentuale. La zona più cara della capitale si conferma il centro storico, con affitti in aumento del 7,2% a 22,6 euro/m². Crescono anche le locazioni dei quartieri a sud di Roma: Appia antica (+4,6% a 13,7 euro/m²) e Eur (+3,3% a 13,6 euro/m²). Resta invece praticamente invariato il quartiere Aurelia, fermo a 14,5 euro.
Più costoso rispetto a gennaio anche vivere in affitto a Milano, dove il prezzo medio al metro quadro delle case si aggira ora sui 15 euro, spinto dall’aumento di circa il 15% della zona Garibaldi-Porta Venezia, del 5,4% di Chiesa Rossa-Gratosoglio e del 4,4% dell’area Navigli-Bocconi. Rialzi più contenuti per i quartieri periferici. Calano gli affitti nel entro storico, che resta comunque la zona più cara della metropoli con i suoi quasi 20 euro al metro quadro, mentre il ribasso maggiore è stato segnato dalla periferica Città Studi: un -6,3% per un affitto di 13,4 euro.
La più conveniente tra le grandi città italiane risulta Torino, con il suo canone medio a 8,3 euro al metro quadro. Spicca l’incremento semestrale del 7,6% del quartiere Santa Rita-Lingotto-Mirafiori, a 7,7 euro al metro quadro, in un panorama di prezzi sostanzialmente stabili. In controtendenza i quartieri periferici di Aurora-Rebaudengo, con una diminuzione dell’1,6% a 7,6 euro, mentre la zona di Borgo Vittoria-Vallette è la più economica di Torino, a soli 7 euro al metro quadro.
In Italia, l’affitto in nero non è una rarità. Una piaga da accettare con rassegnazione? Il D.lgs n. 23 del 14 marzo 2011 (quello che ha introdotto la cedolare secca, per intenderci) ha fornito agli inquilini non in regola qualche arma in più per fare valere i propri diritti.
La legislazione italiana e il fisco non sono mai state propense a considerare completamente nullo l’affitto in nero. Già negli anni passati, infatti, a fronte di un affitto in nero, era possibile pretendere la registrazione del contratto, con il fisco che aveva facoltà di esigere somme a titolo di versamento di imposte e sanzioni.
Sulla scorta del decreto legge del marzo scorso, l’inquilino che oggi affitta una casa in nero ha oggi maggiori mezzi e convenienza a denunciare la propria situazione per ottenere la messa in regola del rapporto d’affitto. Innanzitutto, la registrazione del contratto può essere portata avanti anche dal solo inquilino, anche in assenza del contratto stesso allegato, costringendo poi il proprietario di casa a rimbosargli la metà dell’importo.
Denunciare di essere affittuari in nero avrà per l’inquilino una certa convenienza: potrà infatti ottenere come “ricompensa” un canone di locazione bassissimo e con durata del contratto di 4 anni più 4 a partire dalla data di registrazione.
Uscire alla luce del sole, però, può non essere semplicissimo. Al coinquilino, infatti, spetterà provare l’esistenza del contratto. Impresa non semplicissima, se si considera che gli affitti in nero molto spesso sono regolati da accordi non scritti, ma orali.
Senza nulla di definito in mano, l’unica strada per arrivare alla regolarizzazione dell’affitto sembra rimanere quella di fare causa al proprietario, portando prove dei versamenti effettuati. In questo caso, tuttavia, l’inquilino dovrà mettere in conto due costi: le spese legali del procedimento giudiziario; l’eventuale esito sfavorevole della sentenza.
In Italia un proprietario di casa su due sceglie la nuova tassazione sui redditi locazione, la cosiddetta cedolare secca, al momento della stipula di un nuovo contratto di locazione.
Lo dice il franchising Solo Affitti che ha analizzato le richieste pervenute ai suoi affiliati nelle principali citta’ italiane. Sul fronte dei nuovi contratti stipulati da quando e’ entrata in vigore la nuova agevolazione la cedolare secca va forte soprattutto nel sud, con una media del 64% di proprietari che la scelgono, mentre nel Centro e nel Nord si scende rispettivamente al 47% e al 46%. A Milano e Roma il dato si attesta rispettivamente sul 54% e sul 53%. Un vero boom si registra a Catania dove piu’ di sette proprietari su dieci si sono orientati sulla cedolare, mentre percentuali piu’ contenute si segnalano a Bologna (47%), Firenze (35%) e Torino (34%).
Spostandosi sul fronte dei contratti in scadenza, la percentuale di proprietari che in Italia ha rinnovato il contratto di locazione optando per la cedolare secca scende al 46%, mantenendo punte alte nel Sud (60%) e valori inferiori nel Centro e nel Nord (entrambi con il 42%). Anche in questo caso a Milano e Roma e’ grande l’interesse verso la nuova tassazione con valori pari rispettivamente al 52% e al 53%. Negli altri grossi centri i proprietari si sono mostrati meno sensibili alla cedolare con percentuali pari al 35% a Firenze, al 32% a Bologna e al 30% a Catania.
Scade domani il termine per effettuare il versamento ritardato della prima rata dell’acconto sulla cedolare secca nella misura dell’85% della tassa dovuta. Diverse le soluzioni di versamento dell’acconto per i contratti in corso nel 2011: se l’importo dovuto e’ inferiore a 257,52 euro, in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011; se l’importo dovuto e’ pari o superiore a 257,52 euro, in 2 rate, di cui: la prima, nella misura del 40%, entro il 6 luglio 2011 o, scaduto tale termine, entro il 5 agosto con la maggiorazione dello 0,40%; la seconda, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre 2011. Per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011, il versamento d’acconto deve essere fatto, in unica rata, entro il 30 novembre 2011. Per i contratti con decorrenza dal 1novembre 2011, l’acconto non e’ dovuto.
La prima rata dell’acconto può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi. L’acconto per il 2011 non e’ dovuto e la cedolare va versata interamente a saldo (nel giugno del 2012) se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera 51,65 euro. Il versamento deve essere effettuato tramite il modello F24 modalità che quest’anno devono utilizzare anche i contribuenti che ricorrono all’assistenza fiscale.
Si ricorda che in tutti i casi in cui sia stata già esercitata l’opzione per la cedolare, il locatore deve inviare all’inquilino dell’alloggio affittato la prevista raccomandata con la quale comunica allo stesso la scelta di avvalersi del regime della cedolare e contestualmente rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione.
La novità fiscale del 2011, la cedolare secca sugli affitti, che tanto entusiasmo aveva suscitato sarà fortemente penalizzata dagli effetti della manovra economica che taglia linearmente ogni tipo di agevolazione fiscale o bonus. Non farà eccezione l’imposta unica che prevede il 21% sugli affitti per gli immobili ad uso abitativo e del 19% per chi sottoscrive contratti agevolati con prezzi calmierati.
Con il taglio alle agevolazioni anche la cedolare secca salirà dal 21% al 25,2%, un’aliquota superiore a quella marginale imposta per i redditi più bassi. Tanto per fare un esempio un impiegato che guadagna 18 mila euro all’anno ed ha un piccolo appartamento in affitto rischia imposte di pagare più con la cedolare secca che con il sistema precedente. Un’autentica beffa con la cedolare secca che rimane conveniente soltanto per chi ha un reddito alto.
Con la manovra rischiano di essere penalizzate anche la deduzione forfettaria del 15% sui redditi da locazione che viene garantita ai proprietari per le spese di manutenzione sostenute per l’immobile e l’ulteriore deduzione del 30% per chi affitta ad un canone concordato.
Registrare un contratto d’affitto con l’entrata in vigore della cedolare secca diventa più semplice. Sul sito dell’Agenzia delle Entrate è disponibile un apposito software, denominato SIRIA, che consente di compilare un modulo semplificato per la registrazione dei contratti d’affitto e optare per il regime di tassazione della nuova cedolare secca con le due aliquote uniche del 19% e del 21%.
Per consentire ai contribuenti di decidere se optare o meno per la cedolare secca l’Agenzia delle Entrate ha concesso un periodo più ampio rispetto agli ordinari 30 giorni canonici per effettuare la registrazione dei contratti di locazione i cui termini scadono tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 e utilizzare il servizio SIRIA può velocizzare ulteriormente la procedura.
Il software utilizza Java Virtual Machine ed è compatibile con le piattaforme Windows 7, Windows Vista e Windows XP oltre che sulle principali distribuzioni Linux e su Mac Os X 10.5 o versioni successive. Unica condizione per utilizzare SIRIA è che i conduttori e i locatori che intendono registrare il contratto d’affitto non siano più di tre.
Dopo aver completato il complesso iter legislativo, dal primo gennaio 2011 entrerà in vigore la cedolare secca sugli affitti. Un provvedimento che ha suscitato commenti da più parti, dando luogo a letture contrastanti.
Cos’è la cedolare secca
Con il nuovo regime sarà previsto un prelievo diretto in percentuale sul canone d’affitto in sostituzione di tutte le altre tassazioni (come Irpef e imposta di registro). In pratica, la tassazione sugli affitti sarà proporzionale al canone pattuito, slegandosi dai redditi del proprietario dell’immobile. La percentuale stabilita e’ pari al 20%.
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