Cosa sta succedendo ai mutui in Italia? Difficile dirlo, ma c’è un dato che va innegabilmente registrato: la domanda è in pesante calo. Secondo il Crif nel mese di gennaio 2012 la richiesta è scesa del 44% rispetto allo stesso mese del 2011, prima dell’esplosione della crisi finanziaria, un dato in perfetta continuità con il -46% di novembre e l’altro -44% di dicembre. Questi numeri raccontano di un mercato immobiliare sostanzialmente fermo, ma probabilmente anche delle difficoltà delle famiglie di rispondere ai criteri delle banche (divenuti improvvisamente più rigidi) per la concessione dei mutui.
In un momento di grave difficoltà economica, con i prezzi delle case che sono mantenuti artificiosamente alti da pretese di proprietari a caccia dell’affare, rispettare il limite (questo sì ragionevole) secondo il quale non si può sottoscrivere un mutuo se la rata finisce per coprire più del 30% del reddito disponibile mensile è sempre più difficile.
La dimostrazione più lampante di questi problemi è il progressivo calo del valore dei mutui concessi, anche in proporzione al prezzo effettivo dell’immobile. Sono lontani i tempi in cui il mutuo copriva il 70%, l’80% del prezzo pagato e il valore attuale è tornato ad essere quello dalla media del 2009: circa 134 mila euro.
Rispetto ai primi 9 mesi del 2010 sono cresciute del 10% le vendite di nuda proprietà di immobili. Questa particolare formula di acquisto di una casa è sempre più gettonata in un periodo di crisi economica perché fa incontrare due esigenze, entrambe legate ad una minore disponibilità economica per l’acquisto di un immobile: quella del proprietario e quella dell’acquirente. Acquistare una casa della quale non si potrà godere dell’usufrutto fino alla morte di chi la abita oggi consente di risparmiare una percentuale variabile sul prezzo che va dal 5% al 40%.
In questo modo gli anziani, magari rimasti soli e senza eredi, ma con necessità economiche che la pensione non può soddisfare riescono a ricavare il denaro di cui necessitano alienando la proprietà della loro casa senza perderne l’usufrutto. Si tratta certamente della formula di compravendita più odiosa fra quelle immaginabili: l’acquirente dovrà attendere la morte del vecchio proprietario per entrare in possesso del bene, ma in tempi di crisi appare una soluzione sensata e ragionevole.
L’acquisto di una nuda proprietà consente anche di godere dei vantaggi fiscali della prima casa, senza considerare che la base imponibile su cui calcolare le imposte è naturalmente più bassa. Sul mercato immobiliare delle grandi città (le più care per chi cerca casa e le più inospitali per gli anziani) è molto facile imbattersi in annunci di vendita di nuda proprietà. Soltanto a Roma il 36% degli immobili in vendita appartiene a questa categoria, una percentuale che rappresenta il 41% degli alloggi disponibili nella regione Lazio.
Dopo un periodo in cui il mercato immobiliare è stato caratterizzato dal segno meno, il 2012 sarà l’anno del mattone: le previsioni dell’istituto di ricerche Scenari Immobiliari parlano di una chiusura del 2011 in positivo, con 113 miliardi di fatturato a fine anno, pari al +1,7% rispetto al 2010.
Si tratta di un dato importante, che resta però inferiore a quello registrato in Europa: nei primi cinque Paesi europei si stima un incremento del 2,3% a fine 2011 e un fatturato immobiliare di oltre 614 miliardi di euro; per il 2012, le attese sono di un ulteriore incremento del 2,7%.
In Italia, dunque, la ripresa appare più fragile rispetto al resto d’Europa, a causa delle incertezze economiche e degli effetti della manovra finanziaria, due fattori che hanno rallentato la domanda di immobili da parte delle famiglie.
Il mercato immobiliare è fermo. Le compravendite nei primi mesi del 2011 sono diminuite del 3,7%, ma la colpa non è “solo” della crisi. Secondo l’indagine condotta da Nomisma, che ha individuato anche in Venezia la città più cara d’Italia, la responsabilità è da ricercare anche nell’atteggiamento dei proprietari che non intendono far scendere il prezzo del loro immobile nonostante le condizioni economiche generali non consentano più richieste eccessivamente alte come nel periodo del boom immobiliare fra il 2001 e il 2006.
Secondo le stime del Fondo Monetario Internazionale i prezzi degli immobili dovrebbero essere ritoccati verso il basso almeno per il 25%-30%, ma in Italia in tre anni la discesa è quantificabile fra il 5% e il 10%. I prezzi sono calati lievemente (-0,7% abitazioni, -0,9% uffici e -0,7% negozi) e così non ripartono nemmeno le compravendite (-3,7% abitazioni, -4,4% uffici e -8,9% negozi nel I trimestre 2011).
La quantità di immobili in vendita è eccessiva rispetto alla disponibilità di liquidità dei potenziali compratori, ma i proprietari preferiscono aspettare anche diversi mesi fino all’arrivo di uno dei pochi acquirenti capaci di soddisfare le loro richieste. In questo contesto soffrono ovviamente di più le costruzioni nuove e quelle in periferia mentre “tengono” gli edifici centrali delle grandi città.
Comprando casa, avete finalmente coronato il vostro sogno di sempre. È come l’avete sempre desiderata: grande il giusto, nel quartiere tranquillo, ma non troppo periferico che agognavate da tempo, luminosa e ben esposta. Tutto sembra perfetto, fino a quando – a un passo dal traguardo – in sede di rogito, spunta un piccolo problema che vi getta nel panico: in sede di rogito, voi e il notaio vi accorgete che la mappa catastale non corrisponde a quella che è in realtà l’appartamento. Non fatevi prendere dal panico, è un problema diffuso che ha origine nella confusione normativa tipica del nostro Paese.
E’ il tre il numero più richiesto: lo rivela l’Ufficio Studi Tecnocasa secondo cui gli italiani continuano a preferire i trilocali anche se con qualche eccezione.
Bilocali
A Milano è il bilocale ad essere il più richiesto. Dal mese di gennaio a quello di aprile le richieste di bilocali sono cresciute dello 0,8%.
E non è tutto per Tecnocasa a crescere non è solo l’interesse per i due locali ma anche la cifra che si è disposti a spendere che si concentra tra i 120 mila e i 349 mila euro mentre nel 2009 quasi la totalità degli interessati oscillava intorno ad una disponibilità di 169 mila euro.
I milanesi preferiscono le zone centrali come Duomo, Brera e Corso Garibaldi. Tra le preferite crescono anche le domande per Ticinese, Via Washington e il Parco delle Basiliche. In calo invece le richieste per la zona San Siro, QT8 e Bovisa-Sempione.
Siamo di fronte alla fine di un regno: nel granducato del mercato immobiliare tira aria di cambiamento; a quanto pare, secondo una ricerca condotta da Immobiliare.it, il loft abdica e sul trono della casa trendy per eccellenza sala la mansarda.
C’era una volta il loft
Imposti nell’immaginario comune da molti film fin dagli anni Ottanta, i loft sono il frutto della riconversione a finalità abitative di strutture post industriali. Assai in voga in città molto attente alle tendenze di mercato, come Milano, e meno diffusi in città architettonicamente più ancorate alla tradizione (come Roma), negli ultimi venti anni i loft sono stati in cima ai desideri di chi doveva costruirsi una nuova casa.
Niente di nuovo sul fronte immobiliare. Uno studio condotto dall’ufficio studi Tecnocasa rivela che, nei primi mesi del 2010, il mercato immobiliare italiano ha evidenziato prestazioni simili (quasi identiche, per la verità) a quelle fatte registrare nell’ultimo periodo del 2009, soprattutto per quanto attiene ai tempi di vendita.
Una rapida analisi
I primi quattro mesi dell’anno, dunque, hanno fatto registrare una sostanziale stabilità nei tempi di vendita delle grandi città e un leggero aumento nei capoluoghi di provincia e nei comuni dell’hinterland delle grandi città. A permettere tempi di vendita più rapidi nelle grandi città è il maggior dinamismo del mercato.
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Il Monte dei Paschi di Siena prende il polso al comparto immobiliare residenziale italiano e, con uno studio che compara l’andamento del 2009 con primi risultati e attese del 2010, ne certifica lo stato si salute. Secondo l’istituto bancario, ci sono buone possibilità che l’anno in corso si chiuda facendo una timida ripresa per quanto riguarda le compravendite.
L’Associazione Bancaria Italiana in collaborazione con il Consiglio Nazionale dei Geometri ed il Consigliere Nazionale Antonio Benvenuti ha recentemente definito il codice di valutazione immobiliare.
Il codice
Il codice rappresenta uno strumento importante il cui obiettivo è quello di affiancare al valore dell’esperienza nel campo delle perizie un metodo che, riducendo il margine discrezionale del perito, assegni maggiore imparzialità e trasparenza al processo di valutazione immobiliare.
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