Mutui cash: mutuo o credito al consumo?

Mutuo cash Si tratta di mutui di liquidità che "liberano" il capitale immobilizzato dal bene casa per reinvestirlo in ulteriori finanziamenti.

Come funziona?
Sorta di finanziamento ibrido, a metà strada tra il mutuo e il credito al consumo, il mutuo “cash” richiede l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile, e, in cambio, offre denaro liquido, fino al 60-80% del valore odierno della casa.

Nel caso ad esempio la casa valga sulla carta 200 mila euro, si possono chiedere fino a 120-160 mila euro di liquidità. Questa tipologia di mutuo sfrutta la forte rivalutazione degli immobili verificatasi negli ultimi anni.

Dati alla mano
La rivalutazione degli immobili favorisce la maggior smobilitazione di capitale. Secondo i dati di Scenari Immobiliari, infatti, nel 1993, il prezzo di un immobile abitativo in zona semi-centrale a Milano era di 2.500 euro al metro quadro. Per un appartamento di 100 metri quadri, si spendevano 250.000 euro. Nel 2007, il prezzo al metro quadro per lo stesso appartamento è salito a 4.400 euro. La casa, oggi si è dunque rivalutata a 440.000 euro. Se è libera da ipoteca, e ipotizziamo di sottoscrivere un mutuo di liquidità pari al 60% del valore attuale dell'immobile, si raggiunge una cifra di 264.000 euro, superiore a quello che era l'intero valore dell'immobile quattordici anni fa. Niente a che vedere, dunque, con le somme a cui si accede con un semplice prestito personale, in genere inferiore o uguale ai 30.000 euro.

Quanto costa?
Non è tutt’oro quello che luccica però. Rispetto ad un finanziamento finalizzato all'acquisto della casa, infatti, il mutuo liquidità costa di più: bisogna calcolare una maggiorazione di almeno 0,20 o 0,30 punti percentuali rispetto ai tassi di un finanziamento ipotecario tradizionale. In definitiva, per la banca è un finanziamento più “rischioso”, come ogni altro prestito non finalizzato all’acquisto di uno specifico bene.
In questo caso prestiti molto elevati non richiedono giustificativi da parte del beneficiario.

La formula mista
Si chiama mutuo “sostituzione più liquidità”, ed è una forma ibrida che permette di sostituire il vecchio mutuo con un nuovo finanziamento ipotecario ottenendo, nel contempo, una somma extra. Oggi, la richiesta di questa tipologia di prodotto è cresciuta di circa il 15% a fronte di una maggiore concorrenza tra gli operatori bancari e una maggiore consapevolezza dei clienti.

Anche in questo caso, si può sfruttare l’effetto di rivalutazione del capitale rispetto al prezzo originario dell’immobile, ottenendo un finanziamento “aggiuntivo” che viene “agganciato al mutuo” e quindi costa meno. Il ragionamento è molto semplice: invece che chiedere un prestito personale di 10.000 euro, restituibili in 3 o 5 anni, ad un tasso del 9-10%, il finanziamento è incorporato nel mutuo di sostituzione. E questo permette non solo di spalmare quella cifra sui 25-30 anni che rappresentano la durata del finanziamento, ma anche di averla ad un tasso di interesse più basso, quello del mutuo.

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