Minimum tax: affitto basso a rischio multa

Minimum tax Scattano i controlli nel milanese sull’applicazione della "minimum tax" sugli affitti. Prevista dai commi dal 341 al 343 dell'articolo unico della Finanziaria 2005, la regola implica che il canone sia pari ad almeno il 10% del "valore catastale" per evitare accertamenti fiscali.

Il meccanismo del 10%
Al di là della difficoltà di calcolo derivante dal recente aumento delle aliquote, il meccanismo non presenta una grande efficienza: in generale il 10% del valore catastale, considerato come importo minimo su cui versare le imposte indirette e dirette, appare eccessivo rispetto agli affitti reali, per cui il contribuente corretto, che dichiara il canone reale, potrebbe vedersi costretto ad aprire il contenzioso. Quindi niente recupero di evasione ma molto contenzioso. E forse questo ha sinora trattenuto le Entrate da azioni massicce.

Secondo Assoedilizia però le cose starebbero cambiando nel milanese. Secondo il presidente Achille Colombo Clerici i funzionari locali delle Entrate stanno cominciando le verifiche, che inesorabilmente porteranno a rilevare la mancata congruità dei canoni: «Questo procedimento è una vera e propria tagliola soprattutto alla luce di quanto sta accadendo a proposito della revisione dei valori catastali in atto da parte della agenzia del Territorio di Milano in tema di riclassamento per microzone. I proprietari locatori, anche se si ritengono in regola, a seguito degli intervenuti accertamenti catastali verranno frequentemente (le rendite vengono anche raddoppiate) a trovarsi di punto in bianco in situazione di irregolarità ai fini della prova di congruità. Con tutte le conseguenze del caso».

I punti cardinali dei canoni di locazione

L'imponibile di Registro
Come anticipato nel calcolo del valore catastale è stato portato da 100 a 120 il moltiplicatore catastale della rendita aggiornata (articolo 2, comma 63 della legge 350/2003, poi integrata dall'articolo 1-bis, comma 7 del Dl 168/2004).

Il calcolo Ici e imposte dirette
Per le imposte dirette e l'Ici, invece, nulla è cambiato, per cui nel confronto da fare fra canone di mercato e 10% del valore catastale, per il Registro, il secondo importo risulterà maggiore del 20%, rispetto allo stesso confronto fatto ai fini delle imposte dirette. Se c'è incongruenza, il Fisco dovrebbe riferirsi alle stime elaborate dall'Osservatorio sul mercato immobiliare dell'agenzia del Territorio

Il rischio
Dato che il 10% del valore catastale è mediamente più alto rispetto agli affitti (valore ritenuto congruo dal Fisco), cresce il rischio di contenzioso senza un significativo aumento delle entrate fiscali.

Fonte: Il Sole 24ORE

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