Casa: come comprarla in sicurezza

Ecco 8 utili consigli utili da seguire per non incappare in spiacevoli incidenti durante l'acquisto dell'immobile:

1. compromesso e proposta d'acquisto: è importante distinguere il preliminare di vendita o compromesso dalla proposta d'acquisto, che impegna solo la parte che l'ha firmata.
La proposta d'acquisto: di solito un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, è la dichiarazione dell'acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo. La proposta d'acquisto deve essere accompagnata normalmente dal versamento di una somma di denaro a titolo di "caparra". Tale somma resta "bloccata" (e quindi viene sottratta alla disponibilità dell'acquirente) per tutta la durata di validità della proposta di acquisto. Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte.

È quindi sempre preferibile stipulare un preliminare. Tuttavia, nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto, è consigliabile fissare una durata la più breve possibile e prevedere una caparra minima.

2.Trascrizione: nonostante la firma del preliminare, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto); potrebbe iscrivere ipoteche sull'immobile. Cosa fare per tutelarsi? Procedere alla trascrizione del preliminare presso un notaio. Questo atto permette nei rapporti con i terzi, di neutralizzare eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli

3. Compromesso: per evitare di incorrere nel rischio che un terzo possa impugnare, a ragione, l'atto di compravendita è opportuno accertare che:



  • il promittente venditore che firma il preliminare di vendita sia il vero proprietario


  • chi firma ha un valido atto di acquisto (la provenienza);


  • non gravino ipoteche sull'immobile;


  • l'edilizia della casa sia in regola

4. Tutela: per difendere i propri diritti all'acquisto nel caso in cui il venditore voglia invalidare la compravendita ci sono diverse vie:


  • rivolgersi al giudice e ottenere una sentenza sostitutiva del rogito definitivo. E' questa l'esecuzione in forma specifica;


  • in alternativa all'esecuzione in forma specifica la parte "non inadempiente" potrà richiedere, sempre al giudice, la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subito.


  • se nel contratto preliminare è prevista una caparra confirmatoria, la parte "non inadempiente" potrà anche richiedere il recesso dal contratto e avvalersi della caparra, trattenendola o esigendone il doppio.

5. Caparra e acconto: al perfezionamento della vendita la caparra versata dall'acquirente viene scalata dal prezzo finale. Oltre al pagamento della caparra può essere però previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo.

Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate. È di fondamentale importanza, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo. Bisogna ricordare, inoltre, che i pagamenti non possono avvenire per contanti ma con assegni non trasferibili o bonifici bancari.

6. Obblighi dei costruttori: i costruttori sono obbligati per legge a rilasciare all'acquirente:


  • una fideiussione, rilasciata da una banca o da un'impresa di assicurazione o ancora da un intermediario finanziario a ciò abilitato, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.


  • una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell'obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi manifestatisi successivamente alla stipula del predetto atto di trasferimento della proprietà.

Cosa non tralasciare
Il giorno della vendita, prima della firma, è opportuno inoltre che l'acquirente visiti effettivamente la casa da acquistare, verifichi se è pronta per la consegna e se è stata lasciata secondo gli accordi presi con il venditore.

7. Obblighi del venditore: dovrà fornire copia


  • del suo atto notarile di acquisto con nota di trascrizione (o la dichiarazione di successione) e regolamento di condominio;


  • della planimetria catastale;


  • di tutti i provvedimenti edilizi - urbanistici;


  • del certificato di agibilità e del certificato di stato libero o estratto riassunto dall'atto di matrimonio.

8. Obblighi dell'acquirente: il compratore allo stesso modo, tra le altre cose, dovrà confermare se usufruisce di agevolazioni fiscali per la prima casa e di eventuali crediti di imposta.

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